Mietrecht

Der Bundesgerichtshof (BGH) hat mit seinem Urteil vom 22. August 2018 unter dem Aktenzeichen VIII ZR 277/16 erneut eine wichtige Entscheidung zum Thema Schönheitsreparatur erlassen.

Der Sachverhalt

Dem besprochenen Fall lag ein Rechtsstreit um eine unrenoviert übergebene Wohnung zugrunde. Zwischen Vormieter und Mieter war es zu einer Individualvertraglichen Renovierungsvereinbarung gekommen. Die Schönheitsreparaturklausel wurde in den Vertrag aufgenommen, ist aber nach Ansicht des BGH unwirksam.

Der Mieter übernahm die Wohnung mit starken Gebrauchsspuren und bewohnte sie rund 5 Jahre. Der Mietvertrag enthielt eine Schönheitsreparaturklausel, der zufolge der Mieter zu Schönheitsreparaturen verpflichtet sein soll. Kurz vor dem Auszug nahm die Mietpartei Schönheitsreparaturen vor, die jedoch von der Vermieterin als unzureichend betrachtet wurden. Diese beauftragte einen Malerbetrieb mit der Renovierung und wollte sich die Kosten von den Mietern wieder zurückholen.

Aus Mietersicht – Bisherige BGH Rechtsprechung: Mögliche Unwirksamkeit von Schönheitsreparaturen

Die Mieter jedoch beriefen sich auf die bisherige Rechtsprechung des BGH. Hiernach ist eine Mietvertragsklausel unwirksam, wenn sie Mietern von (bei Vertragsbeginn) unrenovierten oder renovierungsbedürftigen Wohnungen die Schönheitsreparatur ohne Ausgleich auferlegt. Die Unwirksamkeit ergebe sich aus § 307 Absatz 1 Satz 1 und Absatz 2 Nummer 1 BGB.

Aus Vermietersicht – Hier keine Anwendung der bisherigen Rechtsprechung

Der Vermieter hingegen war der Auffassung, die Rechtsprechung könne hier nicht angewendet werden, da zwischen Mieter und Vormieter eine Renovierungsvereinbarung getroffen worden sei. Nach dieser Vereinbarung wurden einige Gegenstände vom Vormieter übernommen. Im Gegenzug hatte sich der Mieter zur Zahlung eines Geldbetrages und zur Übernahme von Renovierungsarbeiten verpflichtet.

Renovierungspflicht gegenüber Vermieter bei getroffener Renovierungsvereinbarung zwischen Vor- und Nachmieter?

Die Klage hatte zunächst in den beiden Vorinstanzen vor dem Landgericht (LG) Lüneburg (Urteil vom 16.11.2016, Az. 6 S 58/16) und dem Amtsgericht Celle (Urteil vom 25.05.2016, Az. 14 C 1146/14) Erfolg gehabt.
Nach Ansicht des Landgerichts Lüneburg sei es mit Blick auf die Vereinbarung zwischen Mieter und Vormieter angebracht, die Mietpartei so zu stellen, als habe sie eine renovierte Wohnung erhalten. Mit der durch das LG zugelassenen Revision verfolgte der Mieter weiterhin sein Klageabweisungsbegehren. Der BGH hat nun das landgerichtliche Urteil aufgehoben und die Ansicht geäußert, dass die Formularklausel auch dann unwirksam sei, wenn sie zwischen Vormieter und der Mieter vereinbart wurde. Letztere habe keinen Ausgleich für das Renovierungsversprechen erhalten und werde somit unangemessen benachteiligt.

Renovierungsvereinbarung zwischen Vor- und Nachmieter begründet keine Renovierungspflicht gegenüber Vermieter

Nach der ständigen Rechtsprechung des BGH halte die formularvertragliche Abwälzung der Renovierungspflicht, die laut § 535 Absatz 1 Satz 2 BGB den Vermieter trifft, einer Inhaltskontrolle nach § 307 Absatz 1 Satz 1 und Absatz 2 Nummer 1 BGB nicht stand. Die Mietvertragsklausel sei somit unwirksam. Etwas anderes könne nur gelten, wenn Mietern ein angemessener Ausgleich gewährt wird, durch den sie so gestellt werden, als hätten sie eine renovierte Wohnung erhalten.
Denn die Klausel verpflichte ansonsten zur Beseitigung aller Gebrauchsspuren eines Vormieters und führe dazu, dass der Mieter eine vorzeitige Renovierung vornehmen und die Wohnung gegebenenfalls in besserem Zustand zurückgeben muss, als er sie erhalten hat.

Diese Grundsätze seien auch dann anzuwenden, wenn der betreffende Mieter sich durch eine Vereinbarung gegenüber dem Vormieter zur Vornahme der Renovierungsarbeiten verpflichtet habe. Eine derartige Vereinbarung sei in ihrer Wirkung von vornherein auf Mieter und Vormieter beschränkt. Daher könne sie keinen Einfluss auf den Mietvertrag zwischen Vermieter und dem neuen Mieter entfalten. Insbesondere könne der Vermieter dadurch nicht so gestellt werden, als hätten er dem neuen Mieter eine renovierte Wohnung überlassen.

 

Fazit: Wie die aktuelle Entscheidung des Bundesgerichtshofes zeigt, gibt es zwischen Vermieter und Mieter immer wieder Streitigkeiten über die Notwendigkeit und den Umfang von Schönheitsreparaturen. Eine Rechtsberatung ist daher sowohl für Vermieter als auch Mieter bereits vor Vermietung und Vertragsunterzeichnung des Mietvertrages angebracht.

Bild: © eyetronic – fotolia.com